التنازل عن حق إيجار المحلات السكنية في التشريع الجزائري

Abstract

لا مراء من أن مشكلة الإسكان في الجزائر تتزايد عاما بعد عام، و يرجع هذا التزايد إلى الارتفاع المطرد في عدد السكان من جهة، و إلى تضخم الطلب على المساكن و نقصها من جهة ثانية، السكن يشكل العامل المشترك الممثل للاستقرار، فهو حلقة الاتصال التي تربط بيـن النشاطات الخاصة بالفرد في كل المجتمعات المعاصرة. و أمام الارتفاع الجنوبي لأسعار مواد البناء، فضلا عن ندرتها و اضطرار الأفراد إلى استيراد البعض منها من خارج البلاد، علاوة على ارتفاع أسعار الأرض المعدة للبناء، ونظرا لكـل هذه العقبات، و بالموازاة مع الدخل المحدود والضعيف لأغلب أفراد المجتمع، و عدم إمكانيتهم لبناء مساكن أو شرائها جاهزة، التجأ الأفراد إلى إيجار هذه المساكن، و ذلك من أجل التخفيف من المشكل. و بهذا أصبحت العلاقة الايجارية، أو عقد الإيجار من أبرز العقود المسماة و أكثرها تداولا في الحياة الاجتماعية. حيث نظم المشرع هذا الأخير، و ذلك عن طريق تنظيمه للعلاقة الايـجارية الناجمـة عنه بين كل من المؤجر و المستأجر، و هذا لإيجاد نوع من التوازن بينهما، باعتبار أن هذه العلاقةتكون في معظم الأحيان، وفي الغالب موضوع تنازع أمام القضاء. فنجد أن عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفـاع بالعين ذلك لقاء أجر معلوم. لكن في إيجار المحلات السكنية، يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر الانتفاع بالمحل المعد للسكن، و ذلك لقاء إيجار محدد. من جهة أخرى يعتبر عقد الإيجار مثله مثل بقية العقود الأخرى له أطراف، و أطرافهما كل من المؤجر و المستأجر. كذلك يتميز هذا العقد بمجموعة من الخصائص تتمثل فيما يلي: 1- انه عقد رضائي ينعقد بمجرد اتفاق طرفيه (المؤجر و المستاجر) و هذا ما نصت عليه المادة 467 من القانون المدني الجزائري، لكن استثاء هناك بعض العقـود التي لا تصح الا بإفراغها في شكل معين أمام موثق مثل هبة العقار، عقد الشركة ...إلخ. 2 - أنة عقد ملزم للجانبين، فهو يوقع على عاتق كل من المؤجر و المستأجر مجموع الالتزامات والحقوق، ويكون كل منهما ملزما بها اتجاه الآخر. 3 - أنه عقد معاوضة، حيث يأخذ كل طرف فيه مقابل ما يلتزم به فيقدم المؤجر العين المؤجرة للانتفاع بها من قبل المستأجر، يأخذ مقابل ذلك أجرة منه. 4 - عقد الإيجار يرد على منفعة العين دون ملكيتـها، فإذا انتهت المنفعة عادت الملكية المؤجرة للمالك. 5 - هو عقد من عقود المدَّة، لأن المنفعة لا تكون إلا لمدة معينة فهو عقد مؤقت و زمني. 6 - عقد الإيجار هو من أعمال الإدارة بالنسبة للمؤجر، لا من أعمال التصرف، فلا يخرج الشيء المؤجر من ذمته، لأن العقد ينشئ حقا شخصيا و ليس حقا عينيا. لكن في العقود طويلة المدة والتي تزيد عن 12 سنة، فتكون هذه الأخيرة من أعمال التصرف لذلك يشترط إشهارها.