إيجار المحلات السكنية في التشريع الجزائري

Abstract

لقد تبن لنا خلال هذه الدراسة أن إيجار المحلات السكنية يخضع لثلاث أنظمة، نظام إيجار المساكن التابعة للأملاك الوطنية الخاصة يحكمها المرسوم رقم 76/147 والنصوص المكملة له ، والنظام الثاني هو نظام إيجار المساكن الخاصة تخضع للقانون المدني والمرسوم التشريعي رقم 93/03 ، أما النظام الثالث وهو نظام إستحدثه المشرع الجزائري بالتقسيم الثلاثي للملكية ، ويخضع للقانون 91/10 والمرسوم التنفيذي رقم 98/381 ، وفي حالة ما إذا وجد قصور أو نقص في هذه النصوص يطبق القانون المدني. كما لاحظنا أن عقد الإيجار يكون بين طرفين أحدهما مؤجر يمكن المستأجر من منفعة المسكن المؤجر، والثاني مستأجر يدفع مقابلا لإنتفاعه بالمسكن، ويرتب له حـــــــــق لا يمكن نقله إلا بتوافر شروط حددها المشرع في كل نظام من الأنظمة الإيجارية ، وينتهي هذا الحق بنهاية الإيجار، سواء كان لنهاية مدته أو لسبب عارض. وللإحتجاج بهذا العقد بين أطرافه وإتجاه الغير حدد المشرع نماذج لعقود الإيجار حسب كل نظام ، لتكون وسيلة تحمــي المتعاقدين في كونها دليل إثبات. وينبغي الإشارة أيضا في الأخير أن مركز كل من الطرفين من الناحية الإجتماعية والإقتصادية ، يختلف حسب طبيعة ملكية المسكن المؤجر . ففي الإيجار الخاضع لأحكام 147/76 يكون الديوان المسير في مركز أقوى من المستأجر ، حيث يفرض على هـذا الأخير جملة من الإلتزامات تخضع لنص القانون لا إلى الإتفاق بين المتعاقدين ، لهذا عقد الإيجار هنا يقترب من مفهوم النظام أكثر منه إلى مفهوم العقد ، إلا أنه من الناحية الإقتصادية تشكل المساكن الإجتماعية المؤجرة من طرف دواوين الترقية والتسيير العقاري عرضا مناسبا وفي متناول الجميع خاصة إذا علمنا كما بيناه سلفا أن الأجرة تحدد على أسس تقنية ، لا على أساس العرض والطلب ، وهذا ما يبرر الإقبال الكبير من المواطنين على طلبها، وكذلك من الناحية الإجتماعية وجود حق البقاء في هذا النوع من الإيجار وعدم إلغائه يشكل حماية للشاغل تدفع غيره إلى الإقبال على إيجار هذه المساكن. أما الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني أي المساكن المملوكة ملكية خاصة وإن حدد المرسوم التنفيذي رقم 94/69 نموذجه العام إلا أنه ترك الحرية للمتعاقدين في تحديـــد شروط العقد وإلتزامات كل طرف . فالظاهر أنه قائم على أساس المفاوضة إلا أنه إذا علمنا حاجة المستأجر للمسكن وخاصة أمام تفاقم أزمة السكن فإن إيجار المساكن الخاصة وفــــــــق أحكام القانون المدني، الذي لم يحدد سقف الأجرة ( الحد الأقصى للأجرة ) ولا معيار تقني لتقديرها ، مما جعلها تخضع للعرض والطلب ، وهذا ما يبرر عدم الإقبال عليها بسبب إرتفاع قيمة الإيجار فيها ، التي ترهق المستأجرين ماليا . ومن جهة أخرى القانون المدني قــدم حماية للمستأجر أكثر منها للمؤجر وخاصة في حق البقاء ، مما جعل الملاك يرفضون تأجير مساكنهم تخوفا مما يحتوي عليه التشريع من قيود بعد إبرام عقد الإيجار ، الأمر الذي عقـــــد من أزمة السكن بوجود مساكن مغلقة، وأمام هذا الوضع جاء المرسوم التشريعي ر رقم 93/03 وألغى حق البقاء، وبذلك يكون قد عدل كفة المؤجر على كفة المستأجر، وهذا طرح إشكال جديد والمتمثل في إيجاد حل للمستأجر الذي تنتهي مدة إيجاره ويصبح معرض للطرد. وفي إيجار السكن الوقفي ينطبق نفس الوضع الذي ذكرناه في إيجار السكن الخاص لأن أغلب أحكامه مستمدة من القانون المدني، وسياسة تسيير الأملاك الوقفية التي جاء بها ، المرسوم التنفيذي رقم 89/381 تكرس نفس السياسة الواردة في المرسوم التشريعي رقم 93/03 أي أن الإيجار ينتهي بنهاية مدته ولا يكون للمستأجر الحق في البقاء . أما الجديد في إيجـــــار السكن الوقفي هو تحديد أقل قيمة لأجرته والمتمثلة في أربع أخماس من أجرة المثل . بينما أعلى قيمة لها غير محددة وإنما تركت للإتفاق بين المتعاقدين ومن خلال كل ما تقدم يمكن الوصول إلى النتائج التالية : أولا : عدم وجود نظام إيجار موحد يحكم إيجار المساكن في الجزائر ، وإنما كل صنف من أصناف الملكية له نظام خاص به ، مما لا يسهل المهمة على القاضي في الوصول إلى النص الواجب التطبيق ، ويعرض قراره للنقض من طرف المحكمة العليا في حالة عدم وصوله إلى القانون الواجب التطبيق من جهة ، ومن جهة أخرى يدفع قضاة المحكمة العليا إلى الإجتهاد للنظر في الطعون المقدمة أمامهم. ثانيا : إن تنظيم المشرع في القانون المدني لعقد الإيجار كان تنظيما خاصا وليس عاما ، أي أدرج نصوص خاصة بإيجار المساكن ، ومن الأحسن أن يكون تنظيم عقد الإيجار في القانون المدني بأحكام عامة في الإيجار ، دون تخصيص نوع من أنواع الإيجار ، وإن كان لابد من التخصيص فيجب أن يخرج من إطار الأحكام العامة لعقد الإيجار ، وكدليل على ما نقول أن في كل من القانون المدني المصري، الفرنسي ، السويسري واللبناني ، وأغلب القوانين المدنية للدول لم تخص إيجار المساكن بنصوص داخل القانون المدني ، وإنما نظمتها بقوانين أخرى إستثنائية ، وما إلغاء المواد من 514 إلى 537 من القانون المدني إلا دليل على أن هذه النصوص إستثنائية ثالثا : تحديد أجرة المساكن التابعة للأملاك الوطنية الخاصة وإن كانت في صالح المستأجر الشاغل إلا أنها لا تخدم السياسة العامة للإسكان في الدولة ، فأمام إرتفاع تكاليف مواد البناء أصبحت قيمة الأجرة المرجعية غير كافية لتغطية الترميمات الضرورية في المسكن، وهذا يؤدي إلى إهمال المساكن العمومية مما يقصر في مدة صلاحيتها للسكن ، وفي حين أن إعتماد قيمة الأجرة الحقيقية وإن كانت ترهق من كاهل المستأجر إلا أنها من جهة أخــــــــرى ترقي السكن الإجتماعي.