دور عقد الشهرة في إستقرار المعاملات العقارية

Abstract

إن موضوع الملكية العقارية في الجزائر يكتسي أهمية بالغة جدا, و يلعب دورا أساسيا في مختلف قطاعات التنمية. إذ آلما استقرت التنظيمات والقواعد المنظمة للملكية العقارية استقرت معها الأوضاع السائدة في المجتمع و تمت السيطرة على التناقضات التي تهدد النسيج الاجتماعي و الاقتصادي و العقائدي لأفراد الأمة. وآلما تم تسيير آليات حرآية السوق العقاري بالقواعد الموضوعية والإجراءات الشكلية وتجنب التعقيدات و العوائق يتم تحفيز رؤوس الأموال المدخرة سواء في الداخل أو الخارج للدخول في نشاط دوارة الاقتصاد وبالتالي تسريع وتيرة التنمية وتحقيق أآبر قدرة في تمكين العقار من أداء وظيفة الاجتماعية. و إن العقارات في الجزائر عرفت تقلبات و تغيرات آثيرة سواء أثناء الاحتلال الفرنسي أو بعد الاستقلال مما تسبب في نوع من الاضطراب و عدم استقرار الملكية العقارية و ما ترتب عن ذالك من منازعات عديدة أثرت على الاستغلال الأمثل للعقارات. الأمر الذي دفع بالمشرع أن يصدر عدة تشريعات في هذا المجال منها المرسوم رقم 83/352 المؤرخ في 21/05/1983 الذي يسن إجراء إثبات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية لتشجيع و حث الحائزين الذين يحوزون عقارات لم تشملها بعد عملية المسح الحصول بفضل إجراءات بسيطة و في آجال مقبولة على سندات ملكية عن طريق إعداد عقد الشهرة. و سوف ينصب بحثنا هذا على دور عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية في استقرار المعاملات العقارية و ذلك نظرا لاعتباره نظام قانوني قائم بذاته يهدف إلى تطهير الوضعية العقارية للأملاك التي لم تتم فيها بعد عملية مسح الأراضي و تأسيس السجل العقاري خاصة و أن ما يقارب ثلثي الملكية العقارية الخاصة في بلادنا ليست لها سندات ملكية مكتوبة. آما أن هذه العقود من شأنها أن تجعل الملاك أآثر اطمئنانا وأمنا وتمكن أصحابها من استغلال عقاراتهم والتصرف فيها آيفما يشاءون وحسب ما يقتضيه التطور الاقتصادي.آما تمكن السلطات العمومية من تنظيم الملكية و مراقبة التصرفات والمعاملات المتعلقة بها وفرض الضرائب والرسوم العقارية المناسبة. وعليه فان موضوع عقد الشهرة في التشريع الجزائري له أهمية بالغة و ما زاد من أهميته جملة من الاعتبارات لعل من أهمها, راجع إلى طبيعة المشكلة العقارية في التشريع الجزائري بالإضافة إلى تعقد المعاملات العقارية من جهة أخرى خاصة و أن الجزائر دخلت نظام اقتصاد السوق و الذي يتطلب الاستثمار و دعم نظام القروض. آما أنه لو نظرنا نظرة خاطفة إلى جداول المحاآم تتجلى لنا آثرة المنازعات المتعلقة بالعقار بصفة خاصة.هذا ما جعل هذا الموضوع يشغل بال القضاة و المحاميـن و الموثقين و آل من يعمل بهذا المجال القانوني. و من هنا ظهرت الحاجة إلى بحث مثل هذا الموضوع لحداثته من جهــة و محدودية الثقافة القانونية في هذا المجال للعديد من المواطنين و حتى المختصين في هذا الميدان . إن الغرض من اختيار لهذا الموضوع الهام هو التعرف على الشهرة في استقرار المعاملات العقارية الغرض منه هو تعريف عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية و تبيان طبيعته القانونية و هذا من خلال تميزه عن العقود المتشابهة معه. بالإضافة إلى ضبط الإجراءات و الشروط الواجب توافرها لإعداد وصولا إلى شهره بالمحافظة العقارية و في الأخير طرح المنازعات التي يثيرها هذا العقد. و التي من خلالها يتبين لنا دور عقد الشهرة في استقرار المعاملات العقارية. و هذا آله من خلال المرسوم 83/352 المؤرخ في . 1983/05/21 و الأهم من كل هذا و ذاك هو محاولة الإجابة على التساؤلات الأساسية التي يتطلبها مثل هذا الموضوع المتمثلة أساسا في هل أن المشرع الجزائري بتنبيه لهذا النوع من العقود توصل إلى تحقيق الاستقرار في المعاملات العقارية؟