Résumé:
إن الطبيعة الخاصة للحق العيني العقاري تجعله يتميز بكونه نافذا في مواجهة الكافة مما يترتب عليه اعتبار أن إطلاع الغير عليه عن طريق إتباع إجراءات معينة لشهره يعد شرطا ضروريا لنفاذ هذا الحق في مواجهته، و أنه يترتب على عدم استقاء إجراءات الشهر نتائج أوسع نطاقا من ذلك، حيث لا يقتصر أثرها على عدم نفاذ التصرف في مواجهة الغير فقط بل يؤدي إلى عدم انتقال الحق ذاته بين طرفي التصرف، وبالتالي فإن التصرف غير النافذ بسبب عدم الشهر لا يعد غير موجود بالنسبة للغير فقط، بل لا أثر له حتى بين الأطراف، بحيث يتم تعليق آثار التصرف القانوني كلها سواء كانت بين الأطراف أو في مواجهة الغير على إجراءات الشهر العقاري، و هذا يفيد حتما أن العبرة لم تبق في صحة التصرف في حد ذاته بل أصبحت بالقيام بإجراءات الشهر، و حتى يكون للعقارات وجود قانوني يجب أن يجرى بالنسبة لها القيد الأول في السجل العيني.
ولأجل القيام بذلك يجب إتباع إجراءات محددة تمثل نوعين من الأعمال أعمال مادية و أخرى قانونية يترتب عنها نشوء الأثر الرئيسي للقيد الأول للوحدات العقارية و الذي تتفرع عنه كافة الآثار الأخرى و هو إنشاء وتأسيس السجل العقاري العيني ابتداء باعتباره المحل الذي تتم فيه عملية الشهر لمختلف التصرفات اللاحقة و المتتالية التي تقع على الوحدات العقارية بعد قيدها قيدا أولا، هذا ومن خلال تفحص أحكام قانون الشهر العقاري الجزائري نلاحظ بأنه حدد آثار القيد التالي للقيد الأول في نقطتين تتمثل في أنه جعل من جهة هذا القيد منشئا للحق العيني و اعتبر من جهة ثانية أن الحقوق العينية لا يحتج بها على الغير إلا من تاريخ قيدها في السجل العقاري، مع ملاحظة أن التشريعات التي أخذت بنظام الشهر العيني أضافت أثرا ثالثا،يتمثل في الأثر المطهر للقيد التالي الذي يترتب على مبدأ القوة الثبوتية المطلقة للقيد أي أن الحقوق العينية العقارية تتنقل مطهرة بالقيد من كل الحقوق التي يمكن أن تعلق بها، أما المشرع الجزائري فإنه لم يأخذ بهذا الأثر المطهر للقيد أي القوة الثبوتية المطلقة، بل أخذ بمبدأ القوة الثبوتية النسبية للقيد، حيث لا تتمتع القيود التالية على القيد الأول بالأثر المطهر للقيد في السجل العيني ، إنما بحجية في الإثبات بهدف حماية مصالح الغير بني ثقة على بيانات السجل، و هذا رغم أن المشرع قد وضع الضوابط القانونية التي تؤدي إلى تجسيد هذا الأثر المطهر للقيد.
