Résumé:
إن تعويض الاستحقاق - أو الإخلاء - هو ذلك التعويض الذي يدفعه المؤجر(مالك الجدران) للتاجر (مالك القاعدة التجارية)عندما يرفض الأول تجديد عقد الإيجار الذي انتهت مدته.
ظهر التعويض الاستحقاقي لإضفاء نوع من العدالة وتخفيفا للأضرار التي تلحق التاجر وإن كان في جانب منه ماسا بالمركز المالي للمؤجر، إذ من شأنه الإنقاص من ذمته المالية، ولأجل ذلك سعى فقهاء القانون لإيجاد أساس ومرجع هذا التعويض من خلال تبني عدة نظريات لتبريره.
غير إن التعويض الاستحقاقي لم تقرره التشريعات مطلقا بل قيدته بجملة من الشروط، منها ما هو متعلق بشخص المستفيد –التاجر-كأن يكون مقيدا بسجل تجاري إلى جانب الممارسة الفعلية للنشاط التجاري، ومنها ما هو متعلق بمدة الاستثمار كأهم شرط لاستحقاق التعويض، إذ يجب أن يكون التاجر قد مارس نشاطا تجاريا في المكان المؤجر لمدة لاتقل عن سنتين بعقد مكتوب أو أربعة سنوات شفاهة وهذا ما أقر الأمر 75/59 المتضمن القانون التجاري الجزائري، ذلك ان القانون 05/02 المؤرخ في 16/02/2005 جعل من عقود إيجار أماكن الأنشطة التجارية من العقود الشكلية:
إن شروط الاستفادة من التعويض لا تثير أي أشكال إذا ما قورنت بطرق تقديره فكثيرا ما يصطدم الملاك بتعويضات مرهقة لهم وتجعل من أمر استعادة أمكنتهم مستحيلا، وقد يحدث العكس فيلجأ التجار لمغادرة محلاتهم نتيجة التعويض المنخفض وبذلك تصبح محلاتهم- المحل باعتباره مال منقول معنوي- مهددة بخطر زوالها خاصة مع صعوبة إيجاد محلات مماثلة تتلاءم وطبيعة الأنشطة المزاولة.
إن تقدير التعويض طريقة رياضية محضة خاصة لو اعتمدنا طريقة رقم الأعمال للثلاث السنوات الأخيرة للاستغلال وذلك من خلال حساب معدل رقم الأعمال في معامل يقدر بحسب طبيعة النشاط، وكذا اعتماد طرقة القيمة الايجارية من خلال إيجاد معدل القيمة الضريبية للايجاروالقيمة الفعلية له، وتعد طريقة الاطلاع على عقود بيع المحلات التجارية المماثلة أسهل الطرق في التقدير.
