حق الشفعة للدولة و الجماعات المحلية في القانون الجزائري

Abstract

في حالة إبرام عقد بين متبايعين محله عقارا أو حقا عقاريا، جاز لشخص آخر إذا كان مالكا للرقبة أو شريكا في الشيوع أو صاحب حق انتفاع (م 795 ق م ج) أو جارا لأرض فلاحية (م 57 ق ت ع) أو مستأجرا من شخص معنوي ( م 23 مرسوم03-93 ( أن يشفع في العقار المبيع ويحل محل المشتري في ملكيته، وهذا بتوفر شروط معينة وإتباع إجراءات محددة. وقد أجاز المشرع للدولة والجماعات المحلية قصد إثراء ذمتها المالية المستقلة الناتجة عن تمتعها بالشخصية المعنوية اللجوء إلى استعمال حق الشفعة وهذا ما يستفاد من قانون التسجيل حيث سمح بذلك لمديرية الضرائب في حالة بيع العقارات أو الحقوق العقارية، وخروجا عن القواعد العامة أضاف المحلات التجارية، الزبائن، حق الإيجار أو الاستفادة من وعد بالإيجار على العقار كله أو جزء منه عند عدم كفاية الثمن، ودون أن تتوفر على أي صفة من الصفات التي تؤهلها لاستعمال حق الشفعة، وفي ذلك خروج أيضا عن القواعد العامة، وهذا كله بغرض مكافحة الغش الضريبي وإعطاء مصداقية أكثر لتصريحات المتعاقدين لمنع حرمان الخزينة العمومية من موارد مالية هامة. و حق الشفعة يثبت للدولة والجماعات المحلية في مجالات متعددة، أهمها ما نص عليه ق ت ع ، وهذا ما يتجسد من خلال الأراضي الفلاحية بنوعيها الوطنية والخاصة، حيث يثبت للدولة حق الشفعة بصفتها مالكة للرقبة في النوع الأول إذا تنازل للمستفيد عن حق الانتفاع الدائم في المستثمرة الفلاحية لشخص آخر لا يتوفر على الشروط المنصوص عنها في القوانين المنظمة لهذه الأراضي. أما عن الأراضي الفلاحية الخاصة فقد مكن المشرع الدولة من استعمال حق الشفعة دون أن تكون مالكة للرقبة، أو شريكة في الشيوع، أو صاحبة حق انتفاع، أو جارة، وذلك في حالة تعسف المالك أو الحائز في عدم استثمار أرضه لمخالفته بتصرفه ذلك قاعدة الوظيفة الاجتماعية للأرض، وكل ذلك ينصب في إطار رغبة المشرع في حماية الأرض وعدم تغيير وجهتها الفلاحية. لكن هذه الوسيلة تبقى دون فعالية نظرا لغياب النصوص التنظيمية المبينة للإجراءات المتبعة لذلك، ولغياب الهيئة المؤهلة قانونا ( د وأ ف) لاستعمال حق الشفعة نيابة عن الدولة. كما مكن ق ت ع الدولة والجماعات المحلية من استعمال حق الشفعة في الأراضي العامرة والقابلة للتعمير، بعدما رفع احتكار البلديات بإلغائه قانون الاحتياطات العقارية وتحرير المعاملات المنصبة على العقار الحضري، إلا أنه رغم ذلك احتفظ للدولة والجماعات المحلية بحق الشفعة كوسيلة لمراقبة السوق العقارية ومكافحة ظاهرة المضاربة، وأوكل مهمة القيام بذلك للوكالات العقارية التي أقحمت في غالب الأحيان في نزاعات قضائية نتيجة سوء فهم دور هذه الوكالات. إضافة إلى العقارين الفلاحي والحضري نجد العقار السياحي الذي يمكن أن يلعب دورا اقتصاديا هاما لو لقي الاهتمام اللازم، ويسعى المشرع الجزائري في هذا الاتجاه حيث مكن الدولة من استعمال حق الشفعة داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية بغية حماية العقار السياحي، والمحافظة عليه والقضاء على المضاربة تمهيدا لاستثماره، ويتم ذلك عن طريق الوكالة السياحية المؤهلة قانونا للحلول محل المشتري نيابة عن الدولة. و عليه فقد مكن المشرع الدولة والجماعات المحلية من استعمال حق الشفعة لاكتساب العقارات وإثراء ذمتها المالية بهدف حماية هذه العقارات بضمها إلى الملكية الوطنية التي تحظى بحماية خاصة حسب القوانين المنظمة لذلك.