الحماية القانونية لمالك البناء في عقد البيع بناء على التصاميم

Abstract

يعد عقد البيع على التصاميم تقنية من تقنيات الترقية العقارية٬التي أقرها المرسوم التشريعي رقم 93/03 المؤرخ في 01 مارس 1993 المتضمن النشاط العقاري الملغى بموجب القانون رقم .11/04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية . ونظرا لخصوصية هذا العقد التي فرضها ارتباطه بنشاط الترقية العقارية فقد تميز بأحكام خاصة تختلف على الأحكام المقررة في عقد البيع في القواعد العامة٬ سواء من حيث إجراءات إبرام العقد أو من حيث الضمانات التي قررها عقد البيع على التصاميم لمشتري العقار التي كانت محور أطروحتنا ٬نظرا للخطورة التي يرتبط بها العقد لارتباطه بمجال البناء و التشييد. و بما أن عملية التشييد تمر بعدة مراحل فقد أقر المشرع الجزائري ضمانات تتناسب مع كل مرحلة. ففي مرحلة ما قبل إتمام الإنجاز أي مرحلة إبرام العقد٬ ومرحلة التشييد فقد أقر المشرع الجزائري عدة ضمانات تمثلت في ضرورة تضمن عقد البيع على التصاميم الثمن وسعر المراجعة إن اقتضى الأمر ذلك والذي تم تحديده بموجب القانون رقم 04/11 بنسبة 20 %. كما استلزم المشرع ضرورة تحديد مدة الإنجاز في عقد البيع حتى لا يتماطل المرقي العقاري في إنجاز المشروع٬ الأمر الذي قد يؤدي إلى مراجعة الثمن إضافة إلى ذلك اشتراط إلزام كافة المرقين العقاريين باكتتاب تأمين لدى صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة لضمان إتمام الإنجاز و التعويض للمشترين في حالة ما إذا عجز المرقي عن إتمام الإنجاز لأي سبب من الأسباب المحددة قانونا كحالة الوفاة مثلا٬ إلى جانب حصول المرقي العقاري على شهادة المطابقة التي تثبت مطابقة البناية لرخص البناء. وإلى جانب ذلك أقر المشرع المسؤولية الجزائية للمرقي العقاري . أما بعد إتمام ألإنجاز فقد تميز عقد البيع بناء على التصاميم بضمانات خاصة ينفرد بها عن أي عقد آخر و هي ضمان حسن الإنجاز وضمان العيوب الظاهرة ٬وضمان حسن سير عناصر التجهيز٬ إلى الضمان العشري الذي أقره المشرع الجزائري في عقد المقاولة. وبكل هذه الضمانات سعى المشرع الجزائري إلى تحرير حماية قانونية لمشتري العقاري على التصاميم.