الملكية العقارية الخاصة و قيودها المقررة للمصلحة الخاصة في القانون الجزائري

Abstract

إن موضوع الملكية العقارية الخاصة له أهمية تزداد بين يوم وآخر لدى كل شعوب العالم وذلك لما أضحى للعقار من أهمية بالغة في حياة الناس شملت كافة نشاطاتهم الإقتصادية والمالية والإجتماعية والقانونية والقضائية. ولما كان الإنسان بطبعه أنانيا يحب أن يستأثر وحده بما يملك ولكنه من جهة أخرى اجتماعي لا يستطيع العيش بمعزل عن الجماعة، فلا بد من خلق توازن بين الرغبة الذاتية للفرد في التملك وحب الإستئثار وحاجة المجتمع، إلا أن الإستئثار بالملكية يجعلها لا تؤدي وظيفتها المنوطة بها. وتعتبر الملكية العقارية الخاصة مبدأ أساسي يقوم عليه النظام القانوني في الجزائر إذ باعترافه بالملكية الخاصة فهو يتجه بها إلى أن تكون حقاً فردياً له وظيفة اجتماعية، وهذا بخلاف بعض الدول التي تعتبر حق الملكية بوجه عام حقاً مطلقاً وتقوم هذه الدول على النزعة الفردية التي تقدس الفرد، وعلى النقيض ذلك نجد الدول التي يقوم نظامها على أساس التخطيط لا تعترف بنطاق حق الملكية ولكنها لم تلغ الملكية الخاصة. وبعد حصول الدولة الجزائرية على إستقلالها غداة 15 جويلية 1962 شرعت في سن قوانين لتنظيم جميع نواحي الحياة بعدما كانت مرتبطة بأنظمة ذات نزعة فردية، إلا أن مشرعنا قد تخلص من تأثير النزعة الفردية وإنتهج النهج الإشتراكي الجديد ويظهر ذلك من خلال صدور مجموعة من القوانين الخاصة كالأمر المتعلق بالثورة الزراعية، والأمر المتعلق بالاحتياطات العقارية والقواعد العامة الواردة في القانون المدني. وبانتهاجها هذا النهج آنذاك فإن الملكية الخاصة لم تلغ من قوانيننا، ولكن الأمر لم يبق على هذا النهج فابتداء من 1989 نكون قد وضعنا خطوة نحو تبني نظام اقتصاد السوق الذي يقوم على أساس الحرية الفردية. ولكن مشرعنا لا زال يعترف بأن الملكية حقاً فردياً له وظيفة إجتماعية و يتجلى ذلك في القواعد التي تمنع التعسف في استعمال الحق، ومضار الجوار غير المألوفة، والتزامات الجوار بصفة عامة. ولذلك يمكن أن نقول بأن للملكية العقارية الخاصة نظامها القانوني ضمن القانون الجزائري فقد تناولها بإسهاب وقرر لها الحماية القانونية ولكن المشرع وهو يعترف بمبدأ الملكية الخاصة فقد وضع في الحسبان مصلحة الجيران عندما يستعمل المالك ملكه ويلحق ضررا بهم له جدود ممارسة حقه وأثقل كاهله بالتزامات عينية يجب عليه إحترامها وتمثل هذه الأعباء و التكاليف الوضع العادي المألوف لحق الملكية تفرض على كل مالك إنتقلت إليه ملكية العقار. وهي قيود تلحق الملكية مراعاة للمصلحة الخاصة وبالتالي تحقيق المصلحة العامة بطريقة غير مباشرة إلى جانب هذه القيود القانونية هناك قيوداً إتفاقية تتقرر وفقاً لمبدأ سلطان الإرادة وتهدف إلى حماية المصلحة الخاصة. فلا يمكن للمالك أن يمارس حقه بصفة مطلقة لأن الحق لا يمارس إلا في دائرة المشروعية الأعمال غير المشروعة إذ لا بد من التقيد بما يحدده القانون وبما يفرضه من قيود على المالك حتى تتحقق الأهداف المتوخاة من هذا القانون وهي تنظيم علاقات أفراد المجتمع فيما بينهـم وإبعاد الأضرار التي تمسهم من جراء هذا الاستعمال غير المشروع لحق الملكية. وإن موضوع هذه الرسالة ينصب على دراسة الملكية العقارية الخاصة والقيود التي تتقرر على االمالك لمصلحة خاصة أولى بالإعتبار من مصلحة المالك. فالقانون يفرض على المالك التزامات عينية سلبية وهي عدم إلحاق الأضرار بالغير عند استعماله لحق ملكيته. أما فيما يتعلق بأهمية موضوع الملكية العقارية الخاصة وقيودها المقررة للمصلحة الخاصة في القانون الجزائري فنجد بأن الملكية الخاصة تعتبر من الموضوعات التي حظيت باهتمام من الشرائع السماوية و القوانين الوضعية و تناولها المفكرون و الفلاسفة بالتحليل و الدراسة منذ أمد بعيد وحتى إلى يومنا هذا لأنها تمثل علاقة بين الإنسان و المجتمع. وهذا الموضوع لا يتعلق بالأرض كعقار بل يشمل المباني وكل أنواع الأراضي سواء الأراضي الفلاحية أو أراضى البناء أو أراضي الفضاء. أما بالنسبة للإشكالية التي أود معالجتها فتتمثل في مجموعة من التساؤلات التالية: ماهو النظام القانوني للملكية العقارية الخاصة؟ لأن القانون الجزائري في معرض تناولـه الحقوق العينية يتناول حق الملكية بوجه عام سواء كانت منقولاً أو عقاراً وما يهمنا هنا العقار المملوك ملكية خاصة للأفراد. أما بالنسبة للتساؤل الثاني فهو كالآتي: ما هي أنواع القيود الخاصة المقررة للمصلحة الخاصة المفروضة على الملكية العقارية الخاصة ؟ وما مدى قدرة المتعاقدين على ترتيب قيود إتفاقية؟ وهل هذه القيود تمثل إرتفاقات أم غير ذلك؟ وما الهدف من تبني هذه القيود وهل هي موجودة في قانون واحد أم في قوانين مختلفة؟ وعلى الرغم من أهمية ودقة موضوع الملكية العقارية الخاصة وقيودها المقررة للمصلحة الخاصة في القانون الجزائري فهناك عدة أسباب دفعتني لإختياره موضوعاً لرسالتي: - منها أن معظم المؤلفين قد كتبوا عن الملكية بوجه عام و لم يخصوا بالدراسة الملكية العقارية الخاصة لأن الملكية العقارية قد تكون من الأملاك الوطنية، وقد تكون خاصة بالأفراد. - لعدم وجود دراسة سابقة لمثل هذا الموضوع من الناحية القانونية مما جعلني أعالجه نظراً للأهمية البالغة التي يعرفها العقار لِمَا لَهُ مِنْ دور إقتصادي وإجتماعي، ونظراً لإهتمـام كـل التشريعات بملكية العقار . 2-لمعرفة القيود المقررة قانوناً وشرعاً ومقارنتها بما ورد في تشريعات قانونية أخرى وعدم الخلط بين القيود والإرتفاقات. - من أجل توضيح نظام الملكية الخاصة وتحليل مضمونها الإجتماعي وبيان القيود الخاصة بالملكية العقارية الخاصة التي تضمنها القانون المدني الجزائري. وقد إنتهجت خلال معالجتي لهذا الموضوع المنهج التاريخي في الفصل التمهيدي الذي جعلته إطاراً عاماً لمعرفة أي نظام من الملكية العقارية كان سائداً ومعرفة طبيعة الملكية في كـل عـصـر هـل هي مطلقة أم مقيدة؟ وسلكت المنهج المقارن أحياناً وذلك بمقارنة نظام الملكية العقارية الخاصة وقيودهـا المقررة للمصلحة الخاصة في القانون الجزائري بما جاءت به الشريعة الإسلامية، وبما تضمنته القوانين العربية المقارنة وحتى القوانين الغربية إلا أن دراستي هذه ليست مقارنة بل تخص القانون الجزائري. وأخذت بالمنهج التحليلي في المواطن التي يجب فيها ذلك. ومن أجل الإحاطة بهذا الموضوع إرتأيت تقسيمه إلى بابين يتقدمهما فصل تمهيدي وتليهما خاتمة. ففي الفصل التمهيدي تطرقت إلى التطور التاريخي للملكية العقارية الخاصة في ثلاثة محطات كبرى بدءً من المجتمعات البدائية إلى العصور الوسطى وصولاً إلى العصر الحديث. أما في الباب الأول تناولت مفهوم الملكية العقارية الخاصة ،ونطاقها، وجعلـت البـاب الثاني لتحديد أنواع القيود الخاصة التي ترد على الملكية العقارية الخاصة، أمّا الخاتمة فتضمنت ما توصلت إليه من نتائج من خلال دراستي لهذا الموضوع.