تطهير الملكية العقارية الخاصة غير الممسوحة في التشريع الجزائري

Abstract

ضمن المشكلة العقارية الكبرى في الجزائر، تبرز إشكالية التطوير العقاري والتي تعني بحث الآليات والأدوات المتعلقة بضبط عقود وسندات الملكية العقارية الخاصة ومخططات واضحة في الأراضي غير الممسوحة، وتظهر أهمية الموضوع من خلال مبررات المرحلة الحالية المتميزة بخيار الاستثمار وفتح السوق أمام المستثمرين الوطنيين والأجانب، والحاجة إلى تثمين العقار وتطهير التعامل فيه، وبالتحديد تؤدي هذه العملية التطهيرية الأهداف التالية: - ضبط السندات يعني تطهير العقار من التصرفات اللامشروعة. - ضبط السندات يؤدي إلى حماية حقوق المتعاملين بما فيها الدولة. - ضبط السندات يؤدي إلى تنمية دور المؤسسات المالية في مجال منح القروض العقارية والرهنية. - تسهيل تعامل المواطنين مع مختلف الإدارات والقضاء في مجال البناء والحماية القضائية. - ترشيد سياسة التخطيط لدى القطاعات الوزارية والدوائر الحكومية والمؤسسات الاقتصادية. - تفعيل برامج التهيئة الريفية والسكنية. - ترشيد شغل المناطق العمرانية والحفاظ على الأراضي الفلاحية، مع الموازنة في توزيع النشاط والسكان. وتطرح الإشكالية بشكل أدق حول مدى فعالية البدائل والآليات القانونية التي اعتمدها المشرع المعالجة تأخر عملية المسح ، ومدى فعاليتها والحلول التي سيتم الاعتماد عليها لمعالجة نقائص العمل بعقد الشهرة وشهادة الحيازة للمرحلة الحالية والمستقبلية في ظل نفاذ القانون 07-02 المؤرخ في27/02/2007 المتعلق بالتحقيق العقاري والمرسوم التطبيقي له 08-147 المؤرخ في19/05/2008 ، وسنعتمد في الدراسة على أسلوب تحليلي وصفي مع الاستعانة بالمنهج التاريخي في بعض الأحيان، ليتم تقسيم البحث على فصلين يخصص الأول لبحث التطهير العقاري بين استكمال عمليات المسح وبحث آليات موازية على أن يخصص الثاني منه إلى بحث تسريع عملية التطهير العقاري لاسيما في المرحلة بعد 2008. الفصل :(1) وتم تقسيم الدراسة إلى مبحثين خصصنا الأول إلى بحث ضرورة التطهير العقاري للمرحلة 1962- 1830 وما ميزها من تعقد في وضعية التنظيم العقاري وعدم وضوح سياسة دقيقة للتطهير المرتبط بتسليم عقود الملكية وإعداد مخططات المسح، وقوانين ذات طابع اشتراكي زادت من إشكالية التطهير رغم الأحكام الجديدة التي جاء بها قانون التوثيق 70-91 والأمر 75-74 المتعلق بمسح الأراضي، بحيث نسجل الأثر السلبي لقانون الثورة الزراعية وقانون الاحتياطات العقارية لصالح البلديات. كما تم بحث سياسة التطهير العقاري للمرحلة بعد 1990 والتي جاءت ضمن المبادئ الكبرى لدستور 1989 ، وقانون التوجيه العقاري 90-25 ، إذ تم اتخاذ سياسة عقارية مخالفة للمرحلة السابقة مبنية على رفع احتكار الدولة للمعاملات العقارية وتحرير المهن المرتبطة بالتنظيم العقاري والشروع في معالجة المسح للفترة 1990-2007. أما المبحث الثاني فخصص للتقادم المكسب وتسوية العقود العرفية الثابتة التاريخ وتقييمهما في عملية التطهير، إذ تم معاينة سلبيات تخص الآلية الأولى من حيث خضوع التقادم للنظرية العامة للدعوى وطول إجراءات التقاضي المرتبطة بتعيين خبير وصعوبة شهر الحكم القاضي بالتقادم. أما الآلية الثانية فتخص تسوية حاملي العقود العرفية بموجب المرسوم 80-210 المؤرخ في13/09/ 1980 بموجب أحكام قضائية وجهت للشهر، والمرسوم 93-123 المؤرخ في 19/05/1993 من خلال عقد إيداع يقبل الشهر، ولعل مبررات تدخل القضاء تخص - مقتضيات العدالة، الواقع الاجتماعي، الحاجة إلى البناء-. الفصل :(2): يتعلق بتسريع العملية التطهيرية نظرا لاتساع حجم الأراضي غير الممسوحة وحركية الاستثمار ومبررات التعامل مع المؤسسات المالية، وذلك من خلال عقد الشهرة ،1983، شهادة الحيازة 1990، التحقيق العقاري 2007-2008 ، إذ تم تقسيم هذا الفصل إلى مبحثين خصص الأول إلى بحث محدودية عقد الشهرة وشهادة الحيازة في العملية التطهيرية بسبب أن الأول مجرد تصريح بالملكية يعطي للموثق دور سلبي في إجراءات التحقيق ويسهل التعدي والاستيلاء على الأملاك الوطنية وأملاك الخواص وكثرة المنازعات فيه للمرحلة 2000-2006. أما شهادة الحيازة كسند حيازي فلم تعرف الإقبال إلا بدافع سياسوي يخص استفادة المواطنين من قرض للبناء الذاتي للمكوث في الأرياف، مع إعفاء البنوك من دراسة التمويل عند تطبيق هذه الحالة، زيادة أن أجال السنة تخص وضعية الشغل ولا تخص وضعية الحيازة المرتبطة بسند التي تحتاج إلى رفع المدة إلى خمس (5) سنوات على الأقل. أما آلية معاينة الملكية عن طريق تحقيق عقاري من خلال الأحكام الجديدة للمرسوم التنفيذي 08 -147 فهي كآلية طموحة تسعى إلى معالجة سلبيات عقد الشهرة والاستجابة إلى تمويل المشاريع بقروض عقارية وتحديد وضعية حاملي السندات المحررة قبل01/06/1961 وتفعيل عملية المسح بمساهمة الخواص، فإنه يتوقع لها من صعوبات تخص عدم الاستعداد البشري والهيكلي للعملية، وعدم انسجام بين إدارة المسح وإدارة الحفظ وكثرة المنازعات المحتملة. لنصل في ختام هذا الملخص إلى توصيات عامة تخص: - التصدي للمشكلة العقارية في إطار برنامج استعجالي حكومي على المدى القريب والمتوسط. - الشروع الفعلي في المسح العام للأراضي للمرحلة 2010-2020. - تخصيص قاضي المادة العقارية وضمان التكوين الدوري والمتخصص بإشراف الأساتذة والخبراء من داخل وخارج الوطن. كما خلصنا أيضا إلى توصيات تقنية تخص: - تفعيل التوثيق والحفظ العقاري ومهنة الخبير المهندس العقاري للمرحلة المستقبلية. - ضمان تنسيق أكثر بين إدارة المسح ومصالح الحفظ العقاري في تسليم الدفاتر العقارية. - الإسراع في إنشاء محاكم عقارية.