الحماية المدنية للملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري -دراسة تحليلية ووصفية

Abstract

إن الملكية العقارية الخاصة مضمونة دستوريا، ومثلما تحتاج إلى تنظيم قانوني وإداري لاسيما ضرورة معرفة الملاك، وتحديد معالم الملكية، وضبط المسألة بواسطة السندات المثبتة لها يحتاج المالك أو الحائز ذو الصفة الذي يرى مساسا خطيرا بملكيته أن يرفع دعوى إلى القضاء طالبا حماية ذلك الحق، لأن الدعوى هي الوسيلة المثلى لبسط الحماية، ولكن يبقى القانون هو أكبر ضمانة تحقق هذه الحماية، لأنه هو الذي يحتوي هذه الدعاوى مهما كان موضوعها فهو الذي نظمها وجعلها أهم وسيلة من وسائل تحقيق الحماية طالما أن مسألة حماية العقار، تشكل مسألة حيوية وقضية جوهرية، تتحكم إلى حد بعيد في تطور الشعوب، وتأثرها سلباً أو إيجاباً على مستقبلها. ولقد جاء دستور 1989 كضمانة أساسية مكرسة لحق الملكية الخاصة، بعد أن كانت في السابق محدودة، حيث كانت تتسع مساحة ملكية الدولة على حساب ملكيات الخواص، لذلك كان لزاماً على القوانين، أن تواكب تلك التطورات التي حدثت في نظامنا عموما، والذي بقي التوجه نفسه في دستور 1996[2] م 52 ، لذلك أورد المشرع الجزائري ترسانة من القوانين تسعى كلها إلى بلوغ ذلك الهدف، ففي مضمون هذه النصوص القانونية، جملة من الضمانات والوسائل تعمل إلى حد ما على توفير الحماية من أي مساس أو خرق قد يحدث من الفرد إلى الفرد أو من الدولة إلى الفرد، لأنه لا يمكن أبدا تصور وجود ملكية مجردة من الحماية القانونية، وإلا عمت الفوضى داخل المجتمع، وإذا كان القانون هو الذي نظم الملكية، ونص على الحماية، فإن هذه الحماية القانونية للملكية، تختلف باختلاف محل الحق موضوع التملك إن كان عقاراً أو منقولاً . إن أهم القواعد التي أرساها القانون المدني " لا يجوز حرمان أحد من ملكيته إلا في الأحوال والشروط المنصوص عليها في القانون.... [3] م 677 ، سنجد مما لا شك فيه أن هذه القاعدة تطبق على المنقول والعقار على حد السواء، لكن حماية العقار عموما، حضيت بقواعد مكثفة وإن كانت نصوص متفرقة نظرا لأسباب عديدة، من بينها أن العقار تكثر به المنازعات المعقدة ، كما أن العقار جدير بالحماية أكثر من المنقول، لأنه يحمل بعدا حضاريا وتاريخياً. ومما تجدر الإشارة إليه، أن المشرع الجزائري ابتعد عن المفاهيم التقليدية القديمة للملكية من حيث إطلاقيتها، وكذلك من حيث ضرورة اجتماع سلطاتها الثلاث الاستعمال، الاستغلال، التصرف لتحقيق معانيها، وأنشأ أفكارا جديدة لحماية ملكية المنفعة المنفصلة عن ملكية الرقبة، والذي سنلاحظ أن هذا الحق حق الانتفاع قد يتسم بخاصية الديمومة التي ينفرد بها حق الملكية لوحده، وذلك عندما استحدث المشرع قواعد أخرى استثنائية غير معروفة عن ذي قبل، كما أن موضوع الحماية القانونية للملكية العقارية الخاصة شاسع، يتمثل في العديد من القوانين المتفرقة، حيث نجد التقنين المدني، وتقنين الإجراءات المدنية والقوانين الخاصة ذات الصلة بتنظيم العقار كحماية مدنية ، والقانون الإداري في نصوص عديدة متفرقة حينما فرضت مجموعة من الإجراءات على الإدارة أن تتبعها وتتقيد بها، في حالة وضع يدها على الأملاك التابعة للخواص، ومهما كان التبرير في ذلك، خاصة عندما يكون هذا التبرير مرنا كتحقيق الصالح العام، وإجراءات أخرى تفرضها الإدارة في سبيل حماية العقار، سواء الحضري، الفلاحي الصناعي، بالنسبة لبعض الأعمال التي يود الأفراد القيام بها في ملكيتهم كحماية إدارية، كما نجد أن القانون الجزائي كحماية جزائية، بأن جرم وعاقب كل من يتعدى على حيازة وملكية شخص، طالما أن حق التملك مضمون دستورياً، وتبقى "الحماية القضائية " ما هي إلا تكريس وتطبيق لما نصت عليه كل تلك القوانين، وأشير أيضاً إلى أن الدوافع الموضوعية، التي دفعتني إلى البحث في موضوع الحماية المدنية للملكية العقارية الخاصة هي ما ذكر سابقا، إضافة إلى أن حب التملك شيء فطري في الإنسان، وأن ذلك يحتاج إلى مسألة تنظيم وحماية حتى لا تتعارض مصالح البشر ، وحتى لا تكون الممتلكات عرضة للتعدي، لذلك تدخل المشرع بقواعد الحماية لتملك المنقول أو العقار، ولكن طالما أن القيمة التي يكتسبها العقار اقتصاديا واجتماعيا وتاريخيا جعل نظام ملكيته يحض أكثر بقواعد الحماية، مما هو الحال عليه في نظام ملكية المنقول، ثم إن المنازعات المرتبطة بالعقار هي أكثر تعقيداً من المنقول. كما أن تشجيع الدولة للتملك الخاص كان حتمية فرضها تحول اقتصادي وسياسي واجتماعي، وأخص بالذكر سعيها إلى تطوير الاستثمار، لا بد أن يقابل كل ذلك الحماية القانونية اللازمة للملكية الخاصة بوجه عام والملكية العقارية الخاصة بوجه خاص، وإلا فإنه لا جدوى من تقرير حق الملكية العقارية الخاصة، إن لم تكن هناك وسائل ناجعة تحميها من أي اعتداء كان. أما الدوافع الشخصية، هي أنني أحب الميل إلى المواضيع المرتبطة بتنظيم الملكية و إلى الرغبة في تناول هذا الموضوع بالبحث فيه للأسباب الموضوعية السابقة الذكر، كما أن شخصية الباحث وميله إلى موضوع معين بما يتناسب وقدراته العلمية، يخلق ما يسمى بجدية الباحث نظرا لتعلقه بعنوان بحثه أكثر من أي موضوع أخر ، ورغم أن هذا الموضوع يبدو كلاسيكيا، إلا أنني سأسعى جادا إلى إبراز الحيوية التي يثيرها، فرغم أقدميته إلا أنه سيبقى مع كل التطورات الحاصلة، التي تحتم بدورها حماية كافية تنسجم معها، طالما أن القوانين التي توفر هذه الحماية، لن تبقى جامدة، بل ينبغي تعديلها وتتميمها لمسايرة ومواكبة التطورات الاقتصادية والاجتماعية والسياسية داخل المجتمع. فهل هذه النصوص القانونية المنظمة للملكية العقارية الخاصة كافية لتحقيق هدف الحماية ؟ أم أنها قوانين قاصرة معيبة، ينبغي إعادة النظر فيها ؟ والجدير بالذكر أنني استعنت بالمنهج التحليلي الوصفي، لأنه المنهج الأقرب الذي يساعدني على تحليل ونقدا القوانين الخاصة، لإبراز جوانب الصواب والخطأ والنقص والغموض فيها، ثم ملاحظة مدى انسجام هذه القوانين فيما بينها. وقسمت الموضوع إلى فصلين الفصل الأول بعنوان ماهية الملكية العقارية الخاصة يحتوي على خمس مباحث، المبحث الأول: تحديد مفهوم الملكية العقارية الخاصة، المبحـث الثاني صور الملكية العقارية الخاصة وتمييزها عن غيرها من أنواع الملكيات، المبحث الثالث: حق الملكية العقارية الخاصة ونطاقه، المبحث الرابع: طرق اكتساب الملكية العقارية وسندات إثباتها، المبحث الخامس: القيود الواردة على حق الملكية العقارية الخاصة، أما الفصل الثاني فبعنوان وسائل حماية الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري يحتوي على ستة مباحث، المبحث الأول: الضمانات المكرسة قانونا، المبحث الثاني: حماية الحيازة عن الدعاوى، المبحث الثالث: أنواع دعاوى الحيازة، المبحث الرابع: الأحكام القضائية النهائية الصادرة في دعاوى الحيازة، المبحث الخامس: حماية الملكية العقارية الخاصة عن طريق الدعاوى المبحث السادس: الأحكام القضائية النهائية الصادرة في دعاوى الملكية.