تصرفات الشريك الواردة على العقار الشائع

Abstract

تعمل الدولة الجزائرية في المضي قدما من أجل تفعيل الاستثمار في جميع الميادين المختلفة وبالرغم من وجود سياسة جادة في هذا المجال ، إلا أنه عادة ما يصطدم بواقع صعب ، تكون مجمـــل المشاكل فيه متعلقة بالعقار ومن بينها قلة الوعاء العقاري الذي تقام عليه هذه المشاريع وصعوبة الحصول عليه . هذا بالإضافة إلى تشابك القوانين و تداخلها ، خاصة وأن الأحكام القانونية التي تضبطه غير دقيقة ومبعثرة في عدة نصوص. والملكية العقارية إما أن تكون ملكية فردية أو تكون ملكية مشاعة ، إذ بعد أن كانت البشرية تعيش في مشاعية مطلقة وبملكية جماعية ، انتقلت إلى الإنفراد بظهور فكرة الملكية الفردية أو المفرزة وبالرغم من الانتقال إلى فترة الملكية المفرزة والتي أصبحت تمثل الأصل، غير أن الملكية الشائعة أو الشيوع بقي موجودا ، وإن أضحى يمثل الاستثناء ورغم ذلك فإن المال ، وخاصة العقار الشائع منتشر بكثرة في بلادنا ، وهو يتوافر في الغالب نتيجة الميراث . والشيوع حالة كما يتحقق في الملكية فإنه يتحقق في الحقوق العينية وربما هذا ما جعل المشرع لم يكن دقيقا عند تناوله لمفهوم الشيوع ، فوضع تعريفا له يقتصر على الملكية ، لأنها أكثر الحقوق شيوعا و أهمها. و الملكية الشائعة هي التي تقع على مال معين بالذات يملكه أكثر من شخص واحد وتتناول هذه الملكية المال الشائع كله غير منقسم ، أما حق كل شريك ، فيقع على حصة شائعة في هذا المال ، ومن ثمة يكون محل حق الشريك هو هذه الحصة الشائعة ، فحق الملكية على المال الشائع هو الذي ينقسم حصصيا (QUOTE-PARTS) دون أن ينقسم المال ذاته. فالشيوع هو حالة قانونية ، حيث يمارس عدة أشخاص حقوق ذات طبيعة واحدة على نفس الملكية ، دون أن يختص كل منهم بشيء مفرز فيه ، بل يملك كل شريك حصته الشائعة في كل المال و لا تتركز في جانب منه بالذات ، وبذلك يكون هذا الشيء مملوكا لعدة أشخاص دون أن يتحدد نصيب كل منهم ماديا فيه ، بل يتحدد نصيب كل شريك من الناحية القانونية في ذات الحق ، فيكون له النصف أو الثلث أو الربع ، وتتعين حصص الملاك في الشيوع عادة عند بدايته تبعا لمصدره ، والأصل أن تكون الحصص متساوية ما لم يقم دليل على غير ذلك. وهذا النوع من الملكية ، ورغم أنها ليست بالنظام المفيد اقتصاديا ، فلا يمكن الحلول دون وجودها وإن كانت حالة الشيوع فيها مؤقتة ، غير أنها قد تطول في كثير من الحالات وباعتبار أنها متواجدة ومنتشرة في بلادنا كما ذكرنا سالفا ، فهي تشكل وعاء عقاري لا يستهان به ، يمكن أن يكون له دور اقتصادي مهم . غير أنه ونظرا لطبيعة هذه الملكية باعتبارها نظاما مؤقتا وليس دائما ، وبذلك فهو ينتهي حتما ، مما قد يلزم النظر لما أجراه المشتاعون من تصرفات في فترة الشيوع ، و بذلك يتميز ما يرد عليها من التصرفات بعدم الاستقرار ، كما أن إخضاع سلطات الملاك المشتاعين لقيود معينة بسبب تساويهم في الحقوق على نفس الشيء غالبا ما يؤدي إلى عرقلة استغلال و استثمار العقار الشائع و الاستفادة منه على الوجه الأكمل ، نتيجة اختلاف وجهات النظر والرأي حول طريقــــــة استغلال وإدارة العقار المشاع ، والتصرف فيه. ولأن الملكية العقارية الشائعة لها أحكام خاصة، فمن المهم إدراك النظام القانوني لهذه الملكية ودورها في تحقيق المنفعة الخاصة لأصحابها، والمصلحة العامة للمجتمع والدولة. وبما أن الاشتراك في الشيء غالبا ما يؤدي إلى نزاع ، ذلك أن الشيوع قد يكون بين أفراد الأســــرة الواحدة ، إذا كان مصدر الشيوع هو الميراث ، مما يترتب عنه نشوب الخلافات التي تؤدي إلى العداوة والقطيعة وحتى الإجرام في حق بعضهم البعض ، فإن تصرف الشريك في حصته ، قد يكون حــــلا فــــي تجاوز هذه الخلافات ، وعلاجا لها في كثير من الأحيان. ولما كان التصرف هو أهم ما يميز حق الملكية ، ولأنه يرتب آثارا مهمة، منها ما يساهم في تداول العقار الشائع وإدخاله في حلبة التنمية والاستثمار ، و منها ما يؤدي إلى تحقيق غرض المشرع في إنهاء حالة الشيوع ، باعتبارها حالة غير مرحب بها اقتصاديا ، كما في حالة القسمة الفعلية ، أو في حالة بيع الحصص الشائعة إلى شريك في الشيوع ، وبذلك يتحول العقار الشائع إلى ملكية مفرزة ، ولأن التصرف في الملكية الشائعة يختلف عما هو موجود في الملكية المفرزة ، فإن الدراسة والبحث يصبح لها أهمية عملية من المفيد إدراكها. و التصرف في العقار الشائع قد يصدر من جميع الشركاء في حالة اتفاقهم، كما قد يصدر من أغلبية الشركاء، إذا كانت هناك أسباب قوية تبرره مع حفظ حق الأقلية في هذه الحالة، غير أن مجال دراستنا ينحصر في التصرفات التي يرتبها الشريك في الشيوع منفردا سواء كان ذلك في التصرف في حصته الشائعة، وهذا هو الغالب، أو التصرف في شيء مفرز يعادل حصته الشائعة، أو التصرف في كل العقار، وهذا يرجع إلى أنه في كثير من الأحيان يختلف الشركاء في الاتفاق على التصرف في العقار الشائع ، مما يفتح المجال لكل شريك للإنفراد بالتصرف في حصته الشائعة. ولقد اهتمت أغلب التشريعات على اختلاف توجهاتها وعقائدها بتنظيم وتقنين حكم تصرف الشريك في حصته الشائعة ، وذلك لإجماعها على ضرورة احترام حق الملكية للشريك في التصرف ، لأن حق الملكية حق مقدس كرسته الدساتير والأنظمة المختلفة ، وقد سار المشرع الجزائري على منوالها ، فنص على أحكام هذا التصرف عند تناوله للنصوص المنظمة للملكية الشائعة ، وبذلك أصبح من المهم القيام بدراسة أحكام القانون المتعلق بتنظيم هذه التصرفات في طبيعتها وصحتها ، لما تكتسبه من أهمية ، وقـــد استمد هذا الموضوع أهميته من أهمية العقار الشائع ، والعمل على تحويله من ملكية غير مرغوب فيهـــا اقتصاديا إلى ملكية لها دور في تفعيل الاقتصاد الوطني ، وتحقيق المنفعة المرجوة للملاك على الشيوع. كما يستمد هذا الموضوع أهميته من أهمية التصرفات في ذاتها ، لما لها من دور في تحقيق المصالح المختلفة للشريك ، ولما يعود منها بالمنفعة على المجتمع ، والتي يأتي على رأسها الحق في التصرفات الناقلة للملكية ، التي تعمل على تنشيط تداول العقار ، مما يعطي دفعا لإنعاش حركية الاستثمار الذي يعتمد في غالبه على الوعاء العقاري ، كما أن الشريك باعتباره مالكا في الشيوع ، كان من المهم دراسة أنواع التصرفات التي يحق له مزاولتها ، والقيود التي قد ترد على بعض التصرفات التي قد ينشئها ومــــا لبقية الشركاء من حق في مواجهة هذه التصرفات في الحالة التي يلحقهم فيها ضرر. وإذا كان لقسمة العقار الشائع أهمية في إنهاء حالة الشيوع والخروج منه ، فإنه من المهم أيضا إدراك حكم التصرفات التي ينشئها الشريك على حصته الشائعة قبل القسمة ومصيرها بعد انتهاء حالة الشيوع و اختصاص كل شريك بحصته مفرزة . وإذا كان المشرع دائم الحرص على حماية حقوق الأفراد ، سواء الشريك المتصرف أو بقية الشركاء في الشيوع أو المتصرف إليه ، فإنه من المفيد معرفة مصير هذه التصرفات التي يرتبها الشريك بعد انتهاء حالة الشيوع. وبالنظر إلى ما أملته الحياة العملية من خلال ما هو مطروح في الجهات القضائية المختلفة من نزاعات ، ينصب موضوعها حول تصرف الشريك فى حصته الشائعة سواء كان بترتيب تصرفات ناقلة للملكية ، أو بترتيب حق عيني أصلي أو تبعي ، مما جعله مجالا خصبا للدراسة والتنقيب ، لما يثيره من إشكالات قانونية وعملية واجبة البحث والتمحيص. كما يستمد موضوع البحث أهميته من ضرورة إعادة النظر والتحديث للدراسات و البحوث المقدمة من طرف الشراح والباحثين مع ما يتماشى وتطور الأحكام الخاصة بالأملاك الشائعة ، مما يتطلب توضيحها بالشرح والبيان. ولهذا فإننا سوف نتناول في موضوع بحثنا نوعا من الملكية الفردية ، وهي الملكية الشائعة ، وعلى نوع محدد من المال الشائع ، وهو العقار الشائع ، دون النظر في التصرفات المرتبة من جميع أو أغلبية الشركاء ، بل تنحصر الدراسة في تصرفات الشريك الواردة على العقار الشائع. ولقد كان من بين ما شدني إلى البحث في هذا الموضوع فضولي العلمي وميلي إلـــى هـذا النظـــام الاستثنائي من الملكية ، بالإضافة إلى محاولة إثراء المكتبة القانونية بهذا البحث المتواضع ، و العمل على إدراك الإطار القانوني المنظم للملكية الشائعة فيما تعلق بالتصرفات المرتبة من طرف الشريك ، و تأثير ذلك على الوظيفة الاجتماعية والاقتصادية للعقار الشائع. ولهذا فإن الإشكالية التي يثيرها الموضوع هي: ما حكم التصرفات التي يرتبها الشريك منفردا علــــى العقار الشائع ؟ وما هي الآثار المترتبة عنها ؟ و إلى أي مدى وفق المشرع الجزائري في تنظيم هذا النوع من التصرفات ؟ وستكون الإجابة على هذه الإشكالية ، بالاعتماد على المنهج التحليلي الوصفي ، وذلك بتحليل معمق لأحكام القانون المدني الجزائري، وكذا أحكام المراسيم الخاصة بهذا الموضوع وموقف القضاء الجزائري مع الاستعانة في بعض المواضع بموقف بعض التشريعات المختلفة ، وذلك ليس إلا على سبيل محاولة معرفة مدى نجاعة ما توصل إليه كل من القانون والقضاء الجزائري من حلول وأحكام فاصلة في كل ما أثاره الشيوع من إشكاليات. وللإحاطة بكل ما سبق ، ارتأينا تقسيم الموضوع إلى فصلين ، اعتمادا على محل موضوع التصرف حيث أن التصرفات الواردة على العقار الشائع، إما أن تكون على حصة شائعة أو حصة مفرزة وعليه نتعرض في الفصل الأول إلى تصرفات الشريك الواردة على حصة شائعة ، وفي الفصل الثاني ول تصرفات الشريك الواردة على حصة مفرزة.