حق المؤجر في استرجاع المحل التجاري

Abstract

يتناول موضوع البحث حق المؤجر في استرجاع المحل التجاري، و هو موضوع هام جدا بالنظر إلى طبيعة علاقة الإيجار التي تجمع شخصين وهما المؤجر و المستأجر حول محل يسمى المحل التجاري. فإذا كانت علاقة الإيجار تمنح الحق للمستأجر في اكتساب ما يسمى عند المشرع ب " المحل التجاري" و عند البعض ب "القاعدة التجارية" أو "الأصل التجاري"، فإن المؤجر يجوز له رفض تجديد الإيجار و لكن مقابل دفعة للمستأجر تعويض الاستحقاق، و هو التعويض الذي يشمل الأضرار اللاحقة بالمستأجر من جراء ضياعه للمحل التجاري أو للقاعدة التجارية أو للأصل التجاري. غير أن المستأجر ليس له دائما، و في كل الحالات، الحق في تعويض الاستحقاق، إذا أن المشرع سمح للمؤجر برفض تجديد الإيجار دون أن يكون ملزما بسداد أي تعويض و ذلك في حالات حددها المشرع على سبيل الحصر و هي حالات المادة 177 من القانون التجاري و حالات المادتين 182 و 183 من نفس القانون، و هي حالات تخص أحيانا خطأ مرتكبا من طرف المستأجر يصل إلى حد من الخطورة لا تسمح بالإبقاء على علاقة الإيجار، و أحيانا مخالفة المستأجر لبنود العقد، وأحيانا أخرى تخس ليس خطأ صادرا عن المستأجر، وإنما حالة العمارة التي تأوي المحل التجاري و التي يصدر بشأنها قرار بهدمها من السلطة الإدارية أو تكون تشكل خطرا على شغليها. وقد أحدث المشرع تعديلا على أحكام التجاري بموجب القانون رقم 05-02 المؤرخ في فبراير 2005، يمكن اعتباره خروجا عن كافة التشريعات عبر العالم التي نظمت علاقات الإيجار بين المستأجر و المؤجر، حيث تضمن هذا التعديل حق المؤجر في رفض تجيد الإيجار بين المستأجر و المؤجر، حيث تضمن هذا التعديل حق المؤجر في رفض تجديد الإيجار دون أن يكون ملزم بسداد أي تعويض و ذلك، بمجرد انتهاء مدة العقد و دون أن يكون المستأجر قد ارتكب خطأ جسميا و دون أن يرتكب مخالفة لبنود العقد. واستثناء عن هذه الحالة التي تضمنتها المادة 187 مكرر من القانون التجاري، فإن المؤجر يقع عليه، قبل ممارسة حقه في استرجاع المحل، أن يوجه إلى المستأجر تنبيها بالإخلاء يعلمه فيه بنيته في رفض تجديد الإيجار و مقترحا عليه تعويض الاستحقاق في الحالات التي لم يرتكب فيها المستأجر خطأ و الحالات التي لا تكون فيها العمارة موضوع قرار بالهدم أو تشكل على شاغلها. أما في حالة ارتكاب المستأجر لخطأ جسيم أو ارتكابه لمخالفة عقدية أو إذا كانت العمارة قد صدر بشأنها قرار هدم من السلطة الإدارية أو كانت تشكل خطرا على شاغلها، فإن القضاء اختلف حول ما كان التنبيه بالإخلاء أم لازم.