الشكلية في عقد البيع العقاري

Abstract

لقد جعل المشرع الجزائري من التصرفات التي رأى أن لها وزنها و تأثيرها في الاقتصاد الوطني تصرفات شكلية, ومثالها المعاملات الواردة على الأموال العقارية و المحلات التجارية و الشركات .فالشكلية تلعب دورا بارزا في تمكين الدولة من أحكام مراقبتها على السوق العقارية و التقليل من المضاربة غير الشرعية و تمكين الخزينة العمومية من مداخيل مالية كبيرة. و تعتبر الرسمية من أقوى التصرفات الشكلية و لقد ظهرت في التشريع الجزائري مع صدور الأمر 70/91 المؤرخ في 15 ديسمبر 1970 المتضمن تنظيم مهنة التوثيق حيث أوجب المشرع في المادة 12 منه أن تحرر العقود الناقلة لملكية عقارية أو حقوق عقارية في شكل رسمي وقد عزز المشرع الأمر بقانون جديد رقم 88/14 المؤرخ في 3 ماي 1988 المتضمن تعديل القانون المدني الجزائري و الذي نقل حرفيا نص المادة 12 من الأمر المذكور أعلاه إلى القانون المدني في المادة 324 مكرر1 منه و أكد على أن العقود التي تتضمن نقل ملكية عقارية أو حقوق عقارية يجب أن تفرغ في قالب رسمي تحت طائلة البطلان المطلق. فالكتابة الرسمية تعتبر ركنا للانعقاد إلى جانب ركن الرضا و المحل و السبب و تخلفها يترتب عليه بطلان العقد و إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كان عليها قبل يترتب عليه بطلان العقد و إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كان عليها قبل برام العقد ولا يجوز للأطراف الاتفاق على مخالفة الشكلية الرسمية لأنها تتعلق بالنظام العام ولا يمكن استيفائها في حالة تخافها ولا يجوز للقضاء أن يأمر باستفائها فإذا انعقد بغير استيفاء الشكل الرسمي اعتبر العقد باطلا بطلانا مطلقا. فمن اللحظة التي يتم فيها التوقيع على عقد بيع العقار من ذوي الشأن أمام الموثق يتعقد العقد,أما قبل ذلك حتى ولوتم التراضي و تسلم كل من المشتري للعقار المبيع و البائع للثمن و تحرير عقد بيع العقار في شكل عرفي فلا ينعقد العقد إطلاقا و يعتبر كأنه لم يكن ولا يجوز صرف الطرفين إلى تحرير العقد أمام الموثق لأنه لا وجود لهذا العقد ولا يرتب أي التزام أيا كان نوعه على عاتق الأطراف المتعاقدة.