الدفتر العقاري والمنازاعات المتعلقة به -دراسة تحليلية وصفية

Abstract

يعرف في العالم اليوم نظامين للشهر العقاري، نظام الشهر الشخصي و الذي هو الأكثر انتشارا في الدول لأسبقيته في الظهور، و نظام الشهر العيني و الذي يعتبر من الأنظمة الحديثة. فنظام الشهر الشخصي يعتمد أساسا في تطبيقه على الشخص مالك العقار فتشهر التصرفات بأسماء مالكيها، و يتم عن طريق تخصيص سجل يمسك حسب الترتيب الأبجدي للمتصرفين إلى جانب سجل آخر يمسك على أساس الترتيب الزمني للتصرفات المقدمة للشهر. و يتميز هذا النظام أن الشهر فيه ليس إلا طريقا للعلانية فقط ، و ليس سببا لنشوء الحقوق العينية و انتقالها، فليس للمحافظ العقاري صلاحية تفحص العيوب العالقة بالإجراء أو التصرف إذ يمكن لكل ذي مصلحة أن يعترض على التصرف أو يطلب إبطاله رغم شهره وعليه يبقى مكتسب الحق مهددا إذا كان الشخص الذي تنازل له تصرفه معييا ، فالشهر في هذا النظام ليس له قوة ثبوتية و لذلك سمي بنظام تسجيل العقود. ويعاب على هذا النظام صعوبة التعرف على المالك الحقيقي إذا كثرت التصرفات الواردة على العقار، مما يترتب عنه تعارض سندات الملكية، إلى جانب خطر ضياع الملكية بالتقادم مع كل ذلك يبقى هذا النظام يلعب دورا في إعلان الجمهور عن التصرفات المنصبة على العقارات ويكون الشهر فيه قرينه على الملكية حتى يثبت العكس إلى جانب أنه وسيلة لإعلام السلطات العامة لتمكينها من فرض الضريبة العقارية على المعاملات. وقد طبق هذا النظام في الجزائر خلال الفترة الاستعمارية، و ظل هذا النظام مطبقا إلى غاية الاستقلال حيث استمر العمل به بموجب الأمر/62157المؤرخ في 31/12/1960 الذي مدد الاستعمال بالتشريع الفرنسي إلا ما كان ماسا بالسيادة الوطنية ، و بقي الوضع كذلك إلى غاية 12 نوفمبر 1975 أين صدر الأمر 75-74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري بالإضافة إلى المراسم التطبيقية له وهما على التوالي المرسوم 76-62 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن إعداد مسح العام للأراضي و كذا المرسوم 76-63. المؤرخ في25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، و الذي بموجبهم تبنى المشرع الجزائري نظام جديد للشهر العقاري و هو نظام الشهر العيني وهو نظام يتم فيه شهر التصرفات وفقا للعقارات وليس وفقا لأسماء مالكيها أو أصحاب الحقوق العينة عليها كما يحصل في نظام الشهر الشخصي و هو يقوم على مجموعة من المبادئ وهي: مبدأ التخصيص بحيث تخصص لكل عقار في هذا النظام صحيفة عينية تدون فيها كل التصرفات الواردة على العقار، و من مجموعة هذه الصحائف يتكون السجل العيني. مبدأ القوة الثبوتية المطلقة فكل التصرفات التي تقيد في ظل نظام الشهر العيني هي قرينة قاطعة على الملكية بالنسبة للعقار أو الحق العيني موضوع الشهر. مبدأ الشرعية و مفاده أن كل تصرف يشهر بالمحافظة العقارية يتحقق من مشروعيته المحافظ العقاري حتى لا يقيد في السجل العقاري إلا الحقوق المشروعة. مبدأ القيد المطلق و معناه أن القيد هو مصدر الحقوق العينية العقارية فهو الذي ينشأها أو يعدلها أو يزيلها فكل حق غير مشهر لا وجود له لا بين الأطراف ولا في مواجهة الغير وكل حق مشهر له حجية في مواجهة الكافة. مبدأ عدم سريان التقادم مضمون هذا المبدأ أن العقارات التي شملتها عملية المسح و تم قيدها في السجل العقاري تكتسب الحجية في مواجهة الكافة فلا يمكن أن تكتسب بالتقادم المكسب فحائز العقار المشهر لا يمكنه المطالبة بالعقار مهما طالت مدة وضع يده. بالإضافة لكون هذا النظام لا يمكن أن يقوم بدون نظام مسح الأراضي الذي يعتبر ركيزته الأساسية و عموده الفقري و الذي يتطلب تأسيسه نفقات باهظة وجهود كبيرة لهذا يعاب على نظام الشهر العيني أنه صعب التحقيق . لكن بالرغم من ذلك يبقى السجل العقاري يبين الوضعية القانونية للعقارات ويبين كذلك تداول الحقوق العينية وهو ما نصت عليه المادة 02 من الأمر 75/74 المتعلق بتأسيس السجل العقاري كما أنه اعتمادا على وثائق المسح يسلم الدفتر العقاري لمالك العقار وتنسخ فيه البيانات الموجودة في السجل العقاري. و المشرع الجزائري بالرغم من تبنيه لنظام الدفتر العقاري إلا أنه الكثير من الملاك الذين يقطنون بهذه البلديات الممسوحة لم يتحصلوا على الدفاتر العقارية وهذا بسبب وجود الكثير من المنازعات التي أدت إلى عرقلة عملية إعدادها سواء على مستوى مرحلة إعداد مسح الأراضي العام أو على مستوى مرحلة تأسيس السجل العقاري.

كما أن هناك ملاك آخرين تسلموا دفاتر عقارية تخص ملكياتهم التي شملتها عملية المسح ولكنهم فقدوها بسبب رفع دعاوي من قبل ملاك آخرين يطالبون بإلغائها و هو الأمر الذي أدى إلى زعزعة استقرار الملكية العقارية و الائتمان العقاري اللذان يعتبران جوهر نظام الشهر العيني وبذلك يكون قد أفرغ من محتواه. و على هذا الأساس اخترنا هذا الموضوع الذي يحمل العنوان التالي " الدفتر العقاري والمنازعات المتعلقة به" لكي نعرف بنظام الدفتر العقاري رغم أنه موضوع لم يتعرض له من قبل رجال القانون بالبحث ، وكذلك لكي تكشف عن العراقيل التي تحول دون إعداده فموضوع النزاعات التي يطرحها يعد الأكثر تعقيدا فلا القضاة ولا رجال القانون اهتموا بهذا الموضوع الشائك، والذي ما زال يحيطه الكثير من الغموض. ورغم قلة المراجع وقلة الأحكام والقرارات التي تنير لنا طريق البحث إلا أننا فضلنا الخوص في خبايا هذا الموضوع والذي سوف نناقشه وفقا الإشكالية التالية "ما هو مفهوم الدفتر العقاري في التشريع الجزائري وكيف يتم إعداده ؟ وما هي أهم المنازعات التي يطرحها وما هو الاختصاص القــضائي فـي هـذا المجال؟" للإجابة على هذه التساؤلات اعتمدنا على المنهج التحليلي الوصفي لأنه ملائم لمعالجة لأنه ملائم لمعالجة موضوع بحثنا والذي قسمناه إلى فصلين. حيث تطرقنا في الفصل الأول إلى عملية إعداد الدفتر العقاري والذي قسمناه بدوره إلى ثلاث مباحث.

تناولنا في المبحث الأول ماهية الدفتر العقاري والذي قسمناه إلى 03 مطالب : المطلب 01 تناولنا تعريفه حيث أن المشرع الجزائري لم يعطى تعريفا دقيقا من خلال النصوص القانونية، في المطلب 02 تناولنا طبيعته القانونية بحيث هو سند إداري يثبت الملكية العقارية ، أما المطلب 03 فتكلمنا فيه عن حجيته في إثبات الملكية العقارية . وقد تناولنا في المبحث الثاني الوسائل المادية لإعداد الدفتر العقاري وهي تتمثل مطلبين: إجراءات إعداد مسح الأراضي العام و الإجراءات الأولية المتعلقة بالشهر العيني. المطلب الأول خصصناه لإجراءات إعداد مسح الأراضي العام حيث تطرقنا لأهم المراحل التي تمر بها عملية المسح وهي على التوالي التحضير لعملية المسح ، التحقيق العقاري وآخر مرحلة هي اختتام عملية المسح. أما المطلب الثاني فخصصناه للإجراءات الأولية المتعلقة بالشهر العيني وهي تتمثل في عملية إيداع وثائق المسح ، شهر محضر استلام هذه الوثائق حتي يعلم المعنيين ويتقدموا لإكمال الإجراءات ثم ترقيم العقارات الممسوحة و هو نوعين مؤقت ونهائي. أما الوسائل القانونية لإعداد الدفتر العقاري فقد تناولناها في المبحث الثاني وهي تتمثل كذلك في نقطتين : إنشاء مجموعة البطاقات العقارية وهو المطلب الأول حيث تكلمنا عن مدلول هذه البطاقات أنواعها وكيفية التأشير عليها ، أما المطلب الثاني فتكلمن فيه عن تسليم الدفتر العقاري حيث شرحنا كيفية التأشير عليه وتسليمه وضبطه وأخيرا حالات الاستظهار به. أما الفصل الثاني فقد خصصناه للمنازعات المتعلقة بالدفتر العقاري فأي نظام جديد لا يخلو عند تطبيقه من وجود منازعات وقد عالجنا هذه المنازعات تبعا للمراحل التي يمر بها إعداد الدفتر العقاري بحيث قسمنا هذا الفصل إلى ثلاث مباحث: بحثنا في المبحث الأول في مسألة المنازعات الناشئة عن عملية المسح بحيث أن المنازعات التي تطرح في هذه المرحلة تعرض على لجنة المسح فقسمناه إلى مطلبين تعرضنا في المطلب الأول إلى كيفية طرح النزاع أمام لجنة المسح، أما في المطلب الثاني فعرضنا أهم المنازعات التي تثار أمامها. كما تطرقنا في المبحث الثاني إلى المنازعات الناتجة عن تأسيس السجل العقاري حيث تابعناها من اليوم الذي تودع فيه وثائق المسح على مستوى المحافظة العقارية وما يمكن ان يثار في هذه المرحلة من نزاعات إلى غاية أن يتم ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري وذلك عل مطلبين المطلب الأول خصصناه للمنازعات الناتجة عن إيداع وثائق المسح والمطلب الثاني للمنازعات الناتجة عن الترقيم العقاري.